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Cuando compré mi primera akiya en Osaka en 2025, aún a la espera de mi Business Manager Visa, la pregunta que más me repetían mis amigos ¿de verdad puedes comprar una propiedad siendo extranjera, sin tener aún tu residencia en Japón? Después de dos casas reformadas y decenas de clientes acompañados, te respondo con total tranquilidad: sí, puedes. Japón es uno de los países más abiertos del mundo para comprar propiedad siendo extranjero. No existen restricciones por nacionalidad ni se exige residencia previa. Además los pasos y los documentos necesarios para la compra son muy sencillos.
Lo primero y más importante: comprar una casa NO te da visado ni residencia
Quiero dejar esto clarísimo desde el principio, porque es la confusión más habitual y no quiero que nadie se lleve una sorpresa desagradable: la compra de una propiedad en Japón es un trámite completamente independiente de tu situación migratoria. No existe ningún «visado de inversor inmobiliario” por mucho dinero que valga la casa Puedes ser propietario de tu akiya en Japón y usarla como inversión, como segunda residencia para tus vacaciones, puedes alquilarla por temporadas, o puedes vivir hasta 6 meses (2 periodos de 3 meses) al año con tu pasaporte español.
Si eres de España o de países como Argentina, Chile, México, Perú, Uruguay, Paraguay, Costa Rica, El Salvador, Guatemala o Honduras, puedes entrar en Japón como turista sin necesidad de visado y permanecer hasta 90 días por estancia (y concatenarlo con una salida y nueva entrada de otros 3 meses) gracias al acuerdo de exención de visados que Japón mantiene con estos países. Es tiempo de sobra para las visitas de gestión, para supervisar una reforma o simplemente para disfrutar de tu casa mientras decides tus próximos pasos. Si en el futuro quieres residir en Japón de forma permanente, necesitarás explorar visados específicos (de negocio, de inversión, de cónyuge, etc.), que es un tema aparte del que puedo hablarte con más detalle si lo necesitas.
Documentos que necesitas para comprar tu propiedad
Aquí tienes los documentos clave que te van a pedir durante el proceso. Ninguno es complicado de conseguir, pero sí conviene empezar a prepararlos con tiempo:
1. Affidavit (宣誓供述書 – Sensei Kyōjutsusho)
En Japón, las compras de propiedad normalmente se firman con un sello personal registrado (inkan) y un certificado de residencia japonés. Como comprador extranjero sin residencia en Japón, no tienes ninguna de las dos cosas, así que se sustituyen por este documento: una declaración jurada que certifica quién eres y dónde vives. Debe incluir:
Puedes tramitarlo en una notaría de tu país o, si estás en Japón en el momento de la compra, en tu embajada o consulado.
2. Pasaporte vigente
Es tu documento de identidad principal durante todo el proceso, y desde 2024 se pide junto con el affidavit como verificación de tu identidad y dirección.
3. Si compras en remoto, un poder notarial (para la inmobiliaria y para el escribano judicial)
No hace falta que viajes a Japón para completar la compra. Muchos de mis clientes cierran la operación sin pisar el país hasta después. En ese caso necesitarás un poder notarial que autorice:
4. El dinero
La compra suele hacerse en efectivo, mediante transferencia bancaria internacional, ya que conseguir una hipoteca japonesa siendo no residente es, en la práctica, muy difícil. Además del precio de la propiedad, conviene reservar aproximadamente un 8% adicional para cubrir gastos como el impuesto de adquisición de inmuebles, el impuesto de registro, los honorarios del escribano judicial, el impuesto de timbre y la comisión de la inmobiliaria. Es justo el tipo de cálculo que hago con cada cliente antes de dar cualquier paso, para que no haya sorpresas de última hora.
Un par de detalles que también conviene saber
No tienes que hacerlo tu solo.
Sé lo abrumador que puede parecer todo esto la primera vez que lo lees: papeleo, notarios, escribanos, plazos… Yo pasé por exactamente los mismos pasos con mis dos akiyas, y hoy, tras registrar mi empresa en la ciudad de Osaka, trabajo mano a mano con una inmobiliaria oficial en Japón. Es mi inmobiliaria de confianza, con quien atravesé todo el proceso de compra en mis propias casas. Y juntos acompañamos a cada cliente en cada paso, desde el primer papel hasta las llaves en la mano. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, escríbeme y hablamos sin compromiso.